A venda de casas e a economia: dependências, riscos e oportunidades

Na maioria dos países ocidentais, incluindo Portugal, o imobiliário residencial contribui substancialmente para a atividade económica: no nosso país o volume de transações residenciais atingiu cerca de €25.000 milhões em 2019, valor correspondente a 11,80% do PIB do mesmo ano (€212.300 milhões).

É também uma importante fonte fiscal, de cobrança segura e imediata, tipicamente de valores unitários elevados: em 2018 o IMI arrecadado situou-se em €1000 milhões e o IMT em €1663 milhões, representando em conjunto quase 4% da totalidade da receita fiscal (€71.357 mil milhões).

O imobiliário residencial é volátil, historicamente e por natureza, o que aliado à sua dimensão, gera riscos macroeconómicos significativos:

• as flutuações nos preços e no investimento residencial impactam diretamente as conjunturas macroeconómicas dos países e multiplicam os choques recessivos na solvência de famílias e de instituições financeiras;

• nos Estados ocidentais desenvolvidos as vulnerabilidades no mercado de venda de casas são um elemento amplificador de momentos de contração e que, nalguns casos, estiveram mesmo na origem desses movimentos.

Em sentido inverso, um mercado residencial sólido, estável e equilibrado protege a economia de maus ventos:

• boa parte da recente recuperação económica em diversas geografias provém do crescimento do mercado de venda de casas; é revelador observar que países onde, após a última crise financeira, a correção do preço das casas foi rápida e sustentada foram mais expeditos a sair debaixo de água, casos claros da Reino Unido e da Holanda;

• nos países da OCDE, a corelação entre as variações, ascendentes e descendentes, do PIB e as dos preços do imobiliário residencial é surpreendentemente constante e quase plena desde 1971(!) até aos dias de hoje (cfr. OECD Analytycal House Price Database);

• a relevância do mercado imobiliário residencial para a capacidade de resistência das economias a choques –a atualmente dita resiliência macroeconómica-, é muito significativa fundamentalmente em consequência do efeito multiplicador do aumento do preço das casas, que incrementa o valor patrimonial do proprietário, estimula o consumo, podendo beneficiar a poupança e a mudança de residência; não obstante, hoje todos sabemos que aumentos especulativos, excessivamente elevados e prolongados, quando longínquos de rácios saudáveis de LTVs (loan-to-value, que expressa a relação entre o montante do crédito e o valor prudente do bem) e LTIs (loan-to-income, que mede a proporção entre o custo total mensal do crédito e o rendimento líquido disponível do devedor) podem conter os ingredientes perfeitos para gerar um crise financeira mundial sem precedentes.

Os aspetos quantitativos e qualitativos antes abordados apontam uma evidência estranhamente esquecida ou subvalorizada por Governos um pouco por todo o lado: o mercado imobiliário residencial é essencial para a saúde das economias e para a sua resiliência a médio e longo prazo.

Os Governos democráticos dispõem de amplos mecanismos de intervenção no mercado imobiliário que permitem estimular substantivamente a resiliência das economias e que se dividem basicamente em:

• instrumentos ex-ante, i.e. que possibilitam antecipar, evitar ou reduzir a gravidade de contração económica, previsíveis com base em indicadores do mercado imobiliário (idealmente complementados com informação dos mercados mobiliários, desemprego e emprego precário). Neste contexto, avultam a regulação financeira prudencial (bancária, seguradora, de valores mobiliários e de outras instituições financeiras que atuam nos mercados creditícios) e modelos matemáticos fiáveis, com ampla aceitação entre a comunidade científica que permitem prever, com exatidão e antecedência de 24 meses, recessões futuras anunciadas por dados do imobiliário residencial. Estes modelos foram de resto muito competentes a identificar, no último trimestre de 2006, o risco de recessão severa (queda do PIB em mais de 2%) a partir do final de 2008 em França, Itália, Reino Unido e Estados Unidos, embora ninguém estivesse a ouvir. Todos estes países viveram efetivamente reduções do PIB superiores a 4% durante a crise que arrastou consigo muito mais Estados;

• instrumentos ex-post, i.e. que permitem reduzir os efeitos e a duração de momentos recessivos já ocorridos, como sejam também aqui a regulação financeira prudencial e diversas políticas públicas, de natureza fiscal, para-fiscal, legislativa, de regulação do mercado imobiliário e de habitação.

Brevemente abordaremos em maior pormenor as mais relevantes possibilidades de intervenção governamental dirigida à proteção do mercado residencial e, com ela, da economia.

É evidente que o papel do setor privado é fundamental para a existência de um mercado residencial sólido: o fator-chave é a criação de valor intrínseco, a adoção de políticas de valor real é a melhor forma de assegurar a resistência de longo-prazo do mercado imobiliário residencial.

É exatamente neste sentido que surge a proposta da RealSecure: a garantia do preço de compra durante um período de 10 após a aquisição gera tranquilidade no comprador e assegura a preservação do valor patrimonial.